本文目录一览：

• 1、什么是基准地价？
• 2、土地基准地价法含税吗?
• 3、什么是土地基准地价
• 4、基准地价的计算公式
• 5、基准地价的定义
• 6、什么是基准地价和标准地价

什么是基准地价？

基准地价即土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定更高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民 *** 公布的国有土地使用权的平均价格。

定义

在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的均质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民 *** 公布的国有土地使用权的平均价格。

基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、 *** 、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。[1]

简介

地价是土地在买卖、出让和 *** 等交易活动中所表现出的价格，是土地资产属性的直观反映。而基准地价是在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的均质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民 *** 公布的国有土地使用权的平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定更高出让年限，由 *** 组织或委托评估，评估结果须经 *** 认可。

基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、 *** 、出租、抵押等宗地价格，是以基准地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。

表现形式

基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。

主要作用

基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势；为国家征收土地税收提供依据。

制订原则

中国国各地城镇从20世纪90年代初开始制订基准地价，现已基本完成。制订基准地价的技术有两条：一是在城镇土地定级的基础上，根据级差收益来测算；二是在未完成定级情况下，直接划定均质地域，根据市场交易资料来测算。用得最多的还是第二条。现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。

遵循原则

基准地价应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，具有同样的市场价格的原理进行确定。基准地价遵循“以土地分等定级和均质地域划分为基础，以土地收益和价格为依据”的原则，将城市土地按照影响土地使用价值优劣的的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，评估出基准地价，并建立相应的因素修正体系。

土地基准地价法含税吗?

含税。基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地，某一时点上土地使用权的平均价格。土地基准地价法不是一个具体的价格，而是公司在实行建设的一个标准，是含税的。基准地价即土地初始价，包含城镇土地基准价格和农地基准价格。城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地。

什么是土地基准地价

土地基准地价是在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的均质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民 *** 公布的国有土地使用权的平均价格。

基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、 *** 、出租、抵押等宗地价格，是以基准地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。

扩展资料：

土地基准地价的评估的要求：

国土资源部办公厅近日发出通知，就2014年12月1日起实施的《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》做出相关政策说明。通知要求，基准地价每3年应全面更新一次。

已出让土地因调整容积率需评估补缴地价款的，若调整前原容积率低于1，可按新容积率规划条件下评估期日的楼面地价乘以新增建筑面积确定应补缴的地价款。

严格执行出让地价评估有关规定。在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当按照规程和《关于发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）〉的通知》有关要求，组织对拟出让宗地的地价进行评估，出具土地估价报告。

出具的土地估价报告应当在“估价结果”部分有明确底价决策建议及理由；涉及协议出让更低价标准、工业用地出让更低价标准等更低限价的，还应同时列出相应的更低限价标准。

参考资料来源：百度百科-土地基准地价

参考资料来源：人民网-我国土地价格管理趋于严格

基准地价的计算公式

基准地价系数修正法

基准地价修正法是中国土地估价中重要的应用估价 *** 之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价 *** 。

1 利用级别或区域基准地价评估

基准地价

（1）基本公式

利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的 *** 。其基本公式如下：

V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj （58）

式中：V：土地价格

V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价

∑Ki：宗地地价修正系数

Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数

（2）程序

a.收集有关基准地价资料；

b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；

c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；

d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗地地价修正系数；

e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；

f.求出待估宗地地价。

2 利用路线价评估

利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等

宗地地价计算公式：

V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn （59）

式中：V：待估宗地地价

u：路线价

dv：深度指数

Ki：其它修正系数(i=1-n)

修正体系、编制及计算

1、标定地价以基准地价为依据，根据委估宗地的影响因素修正系数等条件进行测算得出的。

影响因素：

包括用途、容积率、临路（街）、临海（河）、临公园、广场、公共绿地、宽深比、使用年限。

2、市建成区、开发区内熟地标定地价计算公式为：商业、综合用地标定地价=基准地价×容积率修正系数×使用年限修正系数×用途修正系数×宽深比修正系数x临路（街）临海（河）、临公园、广场、公共绿地修正系数。

住宅用地（别墅）标定地价=基准地价×容积率修正系数×使用年限修正系数×用途修正系数x住宅用地宗地地价修正系数。

3、市区外原乡（镇） *** 建成区范围内基准地价计算公式为：

标定地价=基准地价×容积率修正系数X使用年限修正系数×用途修正系数×宽深比修正系数×临路（街）临海（河）、临公园、广场、公共绿地修正系数。

4、临路（街）用于商住、综合楼商业铺面建筑物分摊地价计算公式：商业铺面建筑物分摊地价=该地块综合用途标定地价×对应的修正系数×分摊土地面积。

5、凡增加土地使用年限需补交地价款的，其补交标准为：增加土地使用年限/该用途修正系数为1的年限×该用途标定地价。

6、从高用途改为低用途而增加土地使用年限需补交地价的，其补交标准为增加土地使用年限服用途修正系数为1的年限x低用途标定地价×40%。

7、工业用地标定地价计算公式为：

标定地价=基准地价×使用年限修正系数x临路修正系数。

8、工业用地包括工业仓储等用地，其经营性仓储用地按工业基准地价计算结果的基础上加收50%,

9、农业用地标定地价计算公式为：标定地价=基准地价×使用年限修正系数。

10、与建成区或开发区相邻的乡镇具体宗地的标定地价，可分别参照建成区和乡镇基准地价进行评估后取权重确定宗地标定地价。

11、对原批准出让的宗地，如果经批准改变用途，且新用途地价高于原地价的，要重新补交地价款，其补交标准按同一评估期日改变用途后的地价减去原用途的地价，如果提高容积率，若在建设前依照城市房地产管理法规定，到土地部门补办手续，则按新容积率重新计算地价款后补交地价差价。若在建成后再补办手续，则增加的建筑面积地价按原出让时的楼面地价计收。

12、对按商住、综合用途建设的项目，如果用于商业用途的用地面积（或分摊土地面积）大于其他用途的用地面积的，按商业用途进行评估，相反则按综合用途进行评估。

13、对临公园、广场、公共绿地（大面积）的宗地进行评估，应考虑公园、广场、公共绿地对宗地的影响而造成土地的增值。

14、对于酒店配套用的停车场用地、绿化美化用地（新征另外出让），其地价按原酒店用地标定地价的40%计收，对于其他用途配套用的绿化用地、停车场用地（不包括公共绿地另外出让），其用地的地价按原用地标定地价的40%计收。

15、市内和城乡相邻地块的加油站基准地价：市内40万元店，建成区和乡镇相邻宗地35万元瘤。

16、冷冻厂、加油站、停车场项目用地评估时，冷冻厂、加油站容积率修正系数为0.8一0.9之间。

17、凡属于海坡旅游开发区、鹿回头旅游开发区、亚龙湾国家度假区等风景旅游景点，兴建度假村、酒店等项目的容积率修正系数一律按别墅容积率修正系数计算。

18、对于临同一道路（街道）两旁的地块应按同一区片的基准地价（就高不就低）测算标定地价。

第四部分地价政策

19、对原土地证中载明的土地用途（如仓储用地、工业用地、农业用地等）， *** 时，应按规划用途或实际使用用途评估。

20、根据地方产业政策可优惠出让底价的产业为旅游产业、高新科技产业、旅游农业项目和基础设施项目等。

(1)旅游产业。为引进资金、加快我市经济建设，促进旅游业的发展，市 *** 将由国家或省级确定旅游度假开发区内土地使用权成片出让给开发商时，可根据国家经济宏观调控和我市经济发展状况来确定更低出让底价。

一般成片出让土地使用权标定地价是由地租组成，其征地费、管理费、动迁安置费及有关各税费由开发商按实际发生金额支付。

(2)高、新科技（工业）项目用地。属国家级先进水平的高新科技项目，并对三亚市发展具有推动作用的，可按工业用地标定地价给予减免。

(3)旅游农业项目用地，属于农业用地部分按农业用地标定地价计收，但允许按容积率0.005以下兴建公共配套设施（指职工住宿办公用房），属于非农业用地部分按不同用途标定地价计收。其使用土地面积按容积率推算，即用地面积=建筑面积一容积率。

(4)高尔夫球场项目用地，属于高尔夫球场用地部分按高尔夫球场用地标定地租计收，但允许按容积率0.01以上兴建公共配套设施，超出容积率0.01部分的按商业、居住标定地价计收。

21、凡属于下列情况的，给予地租优惠。

(1)属于非本市财政拨款单位兴建学校（幼儿园）、医院（不含疗养、康复中心）等项目用地的，可减收地租40%。

(2)经国家或省级科技部门鉴证的高、新科研项目用地，视投资规模大小给予地租减免优惠。

(3)有营利的市政公用设施，包括供水、供电、电讯等基础设施用地，交通运输配套设施用地的，按工业用地标定地租计收。

(4)属于农贸市场用地的，按商业用地价格评估，按标定地租给予30%优惠。

基准地价的定义

基准地价即土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定更高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民 *** 公布的国有土地使用权的平均价格。

基准地价是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。

什么是基准地价和标准地价

基地准价是指由 *** 组织的评估机构根据土地不同的区位、使用性质、容积率、级差收和供求状况等因至少而确定的地价,是土地使用权出让价格的依据。

【标准地价】为限制土地所有权人申报地价

而确定的价格，为人民申报地价的标准。土地

管理部门依据地段相连，地价相近，或地目相

同之土地抽查其市价或收益价格划分等级，再

就各等级内抽校之宗地单位地价，以其算术平

均数中位数或众数定为各该等级的平均地价。

各等级的平均地价经土地管理部门报请 *** 核

定公告后称标准地价。作为各该等级内土地所

有权人申报地价之依据。例如台湾省依土地法

第150条及第151条规定，地价调整应抽查二

年以内土地市价或收益价格。以为查定标准地

价之依据，依据调查结果，就地价相近及地段

相连或地目相同之土地，划分为地价等级，并

就等级内抽查宗地的市价或收益价格，以其平

均数为各该地价等级的平均地价，再经由该主

管地区地政机关公布后即为标准地价。标准地

价虽非每宗地的真价，但为某一区段或某一等

级内一般地价的平均近似价额，土地所有权人

可依此标准地价斟酌伸缩申报自有宗地的确实

地价，以期征税时，纳税人的负担就大致公

平。

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